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房地产投拓 | 信托经理对地产业务的渴求?

2019-07-03 15:07:17      来源: 城智库 收藏本文

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今年初以来,很多房企开始把融资工作并入到了投资拓展部门,这对于从前只用操心拿地的投拓狗来说,无疑大大增加了工作难度。

融资难已经是当下地产行业的“主旋律”。开发商努力找寻着融资成本低、融资抵押率高、放款速度快并且融资监管条件具备优越性的资金方,而在资金面紧张的情况下,资金方更是“看人下菜碟”,开发商的资质与背景逐渐成为首要关注的因素。对于投拓部门来说,拿地阶段的融资,更是难上加难。“解决了资金再解决拿地”,搞不定融资,报告写的再好,也只能是白忙活。

可以说,融资是当前背景下,投拓狗们最需充电的一门课。对于投拓狗而言,带着资金上会也将逐渐成为必备技能之一。

在境内房地产的主要融资渠道里,信托的地位随着融资难的加剧愈发重要。当然,在房企苛求渴求资金的同时,信托同样渴求着房地产项目。


以上是一个信托经理的终极地产梦!


视频中,至少提到10种房地产信托交易结构。如果你听不懂里面的逻辑,证明目前的你根本没做过地产信托。如果你只听懂了5个,说明你已经步入初级阶段并在艰苦摸爬中。如果你听懂了10个,证明你在这个行业煎熬了很久了。


随着信托在地产行业的布局也越来越深,了解各类地产信托业务及交易模式,将有助于投拓们从“打不死的小强”晋级为“无坚不摧的小强”!

以下,我们将深度解读视频中出现的地产信托业务?

1、如果你是432,那请挺直了腰杆儿。

432是什么?

监管第一次提到432是2005年的212号文《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,即4证齐全,3成资本金,2级开发资质。

而到了2015年,国发〔2015〕51号文《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》中对固定资产投资项目的最低资本金比例做出新的规定,房地产开发项目:保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。

满足432条件的地产项目,对银行而言都是香饽饽,信托经理们更是打的火热,价格没优势只能拼速度,放款你要7天,我5天,谁怕谁。


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2、资产收益权&股权收益权

信托老兵们知道,收益权类结构其实并不是为了前融,而是改善报表。(你说的谁信呢儿?)

仔细一想,是的,部分房企选择收益权结构来融资,负债会计入其他应付款而非借款类科目,其实对报表还是有一定改善的,美滋滋。

而对于非432的项目,资产收益权及股权收益权的结构,则可以完美避过监管对项目资质的要求,目前仍是部分信托做土地前融的主力交易结构。


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3、购房尾款

购房尾款是指购房人买房后,购房人向银行或公积金中心申请的房屋贷款。由于一般需要3-6个月的放款期,房企才能拿到这笔钱,所以产生了这种特殊的应收账款。

目前交易所及交易商协会也累计发行了多单购房尾款ABS,这类业务在券商圈里并不稀奇。但由于前融市场竞争实在激烈,部分信托公司也凭借柔软的身段+百变的姿势闯入这个市场。

3-6个月,时间短是短了点,可以循环购买呀,虽然辛苦点,但利息高呀!


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4、商业物业类

住宅产品目前属于快消品,竞争激烈,玩家贼多,而持有型物业信托也可以大做文章。

商业物业租金、经营性物业贷,都是常规操作。如果哪个地产商持有型物业玩的6,信托做个Pre-ABS也是没问题的啊。


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5、还有哪些视频里没提到的交易结构?

早在2003年的银发[2003]121号,银监会就断了银行做前融贷款这条路,其中规定:“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。”

银行不做,那谁做?

信托经理嘿嘿一笑,机会来了。

从拿地保证金融资,到土地款融资,衍生出了一系列不同结构的产品。

比如早年间的投资附加回购承诺、商品房预售回购等信托贷款,可惜在2008年被银监办发[2008]265号拍死。

后来的夹层融资结构、明股实债类,在资管新规等一系列组合拳中被拍死。

再后来,又出现了特定资产收益权、股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后及应收账款等变相提供地产融资。

风光好些年,可惜,以上结构也在5月份刚刚发布的银保监发〔2019〕23号中被明令禁止。


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这么多七荤八素的交易结构图,不知你画过多少次?向客户解释推介过多少遍?在每个周五的新规发布日,多少次惨烈中奖?


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